Financiamento: entenda como comprar casa com um salário mínimo

O sonho da casa própria sempre foi destaque entre os brasileiros, muitas vezes pela aquisição parecer distante e ficar apenas na lista de desejo.

Na maioria das vezes, com um salário baixo, fica difícil tirar o planejamento do papel para sair do aluguel. Na prática, pouco ou nada sobra no final do mês para tornar o sonho uma realidade.

Contudo, mesmo com as dificuldades, as famílias de baixa renda, com membros que recebem um salário baixo (como o salário mínimo), ainda podem encontrar opções no mercado para comprar a casa própria. Entenda:

Organize-se e estabilize o orçamento

O primeiro passo a tomar para conseguir comprar a casa própria é a estabilização do orçamento. Com isso, queremos dizer que você e sua família precisam se livrar das dívidas antes de ir ao financiamento. Quando não há dívidas, a aquisição da casa própria fica ainda mais perto.

Por unanimidade, é recomendado levantar todas as dívidas no nome da família, até mesmo as mais antigas. Isso inclui: débitos com cartão de crédito, crediários e carnês de lojas, débitos de CNH, prestação de serviços (telefonia e TV a cabo, por exemplo), empréstimos, e outros.

Todas as dívidas devem ser levantadas e anotadas (use papel, planilhas e o anotador do celular) e calculadas. Após saber qual o endividamento da família, é preciso ir para o próximo passo.

Sabendo de todas as dívidas existentes, o segundo passo a tomar antes de planejar o financiamento da casa própria em si é a criação de metas.

Não adianta nada levantar o orçamento da família e deixar tudo como está, certo? Depois de saber quais os boletos vencidos, é hora de se planejar para começar colocar as contas em dia.

Essa fase simplesmente não é fácil, isso porque quando a família já conta com dívidas, o salário do mês geralmente é para as necessidades básicas. Então, aqui é importante ser disciplinado e criar metas financeiras atingíveis. Veja algumas dicas para quitar uma dívida:

• Saiba tudo sobre a dívida: quais os juros e multas aplicados? Para consultar suas dívidas, entre em contato com a empresa ou acesse serviços como o Serasa;
• Renegocie a dívida: novamente, entre em contato com a empresa ou serviços de renegociação de dívidas para tentar fechar um desconto;
• Crie metas atingíveis para pagar as dívidas. Exemplo: "fazer R$ 100 de renda extra por final de semana", "pagar o boleto vencido da empresa de telefonia";
• Siga seu planejamento até o fim, ou seja, até a dívida ser paga;
• Faça isso com todas as dívidas!

Ficar livre das dívidas é importante, porque as empresas imobiliárias e bancos vão consultar tudo sobre sua vida, desde quanto a família recebe até se existem dívidas, antes de conceder o financiamento.

Com dívidas, e o score de crédito baixo, é difícil - para não dizer impossível - conseguir aprovação em um financiamento imobiliário, pois as instituições entendem que a família possivelmente teria problemas em pagar. É uma questão de reputação, credibilidade.

Portanto, para ter o financiamento da casa própria aprovado, primeiro construa sua reputação no mercado com um orçamento estabilizado, sem dívidas.

É preciso dar entrada?

Além de saber que as dívidas podem atrapalhar no financiamento imobiliário, outro fator que todo mundo que quer parcelar um imóvel deve entender é o valor de entrada.

Basicamente, o valor de entrada vai diminuir o custo total do financiamento, trazendo parcelas menores. Ao saber sobre esse valor, as pessoas logo sentem o impacto no orçamento e desanimam da casa própria.

Existe uma regra no mercado imobiliário e entre os bancos que concedem financiamentos de que é importante receber do cliente pelo menos 20% do valor do imóvel à vista. Isso pode chegar a faixas maiores dependendo da instituição, como 30% do preço do imóvel.

Dessa forma, o mercado entende que um financiamento saudável seria de, no mínimo, 80% do valor da casa/apartamento.

Por exemplo, se você quer comprar uma casa/apartamento de R$ 200 mil, seria desejável uma entrada de R$ 40 mil no menor dos casos, ou R$ 20 mil de entrada em um imóvel de R$ 100 mil.

Entretanto, existem no mercado regras mais flexíveis sobre o valor de entrada, principalmente nos programas do governo, que facilitam o acesso ao financiamento para pessoas de baixa renda.

Em todo caso, é indicado que seja dada a entrada para suavizar as parcelas e dar a entender para o banco que a família está mesmo pronta para a aquisição. Aqui, as metas financeiras são aplicáveis também, veja dicas:

• Considere custos fixos e veja quanto sobra no final do mês;
• Se não sobra muito, considere entrar no "mundo da renda extra";
• Escolha onde depositar os valores por mês para render o dinheiro;
• Fixe um objetivo: exemplo: poupar R$ 5 mil, R$ 10 mil ou R$ 20 mil em um ano, três anos;
• Poupe dinheiro em todo mês, aos poucos (essa será sua meta).

Entenda como funciona o Programa Casa Verde e Amarela

O Programa Casa Verde e Amarela foi lançado em 2021 no governo de Jair Bolsonaro, para substituir o antigo programa habitacional criado por Lula (Minha Casa Minha Vida).

Os destaques do Programa Casa Verde e Amarela (PCVA ou CVA) são a criação de linhas de empréstimo para reformas de casas prontas e o aumento dos valores totais dos imóveis que poderão ser financiados. Trata-se, então, de uma inovação do programa anterior.

O novo programa habitacional já está em vigor e é gerenciado pelo Ministério do Desenvolvimento Regional e recebe recursos de fundos habitacionais e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

As empresas e bancos já concedem o Casa Verde e Amarela e os brasileiros podem usar o saldo do FGTS como valor de entrada de um imóvel.

Além da produção de moradias subsidiadas e do financiamento habitacional, a iniciativa também tem como pilares a regulação fundiária, a melhoria habitacional e a locação social.

Como funciona?

O Programa Casa Verde e Amarela tem o objetivo de facilitar o acesso da população, principalmente de baixa renda, à casa própria.

Em resumo, esse programa é destinado para três grupos de famílias, com regras diferentes para quem mora em área urbana (cidades) e rural. Funciona assim:

Área urbana

• Grupo Urbano 1: renda bruta familiar mensal até R$ 2.400 mil;
• Grupo Urbano 2: renda entre R$ 2.400,01 e R$ 4.400 mil;
• Grupo Urbano 3 - renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8 mil;

Área rural

• Grupo Rural 1: renda bruta familiar anual até R$ 29 mil;
• Grupo Rural 2: renda anual entre R$ 29.000,01 e R$ 52.800,00 mil;
• Grupo Rural 3: renda bruta familiar anual entre R$ 52.800,01 até R$ 96 mil.

Entre esses grupos, a lei determina que as imobiliárias e bancos cobrem taxas que variam de 4,25% até 7,6% ao ano, sendo que nos estados do norte e do nordeste, o percentual é menor.

Isso quer dizer que, com intermediação do governo, uma família com renda mensal de até R$ 2,4 mil pode conseguir o tão sonhado financiamento da casa própria. Dessa forma, a regra se aplica para quem recebe a faixa de um salário mínimo, que hoje é de R$ 1.212. Entretanto, outros desafios devem ser superados - entenda abaixo!

Recentemente, foi aprovada uma novidade que veio para ajudar quem busca a casa própria: o uso do 'FGTS futuro', nome para os valores que o empregador ainda irá depositar na conta do trabalhador, para amortizar ou mesmo liquidar dívidas de financiamento imobiliário.

Como dar entrada no financiamento pelo PCVA?

Segundo a nova legislação, o financiamento imobiliário por meio do Programa Casa Verde Amarela precisa acontecer do jeito tradicional, onde a família interessada procura diretamente as construtoras credenciadas e os bancos operadores, como a Caixa Econômica Federal, por exemplo, para dar entrada.

Portanto, não é preciso fazer cadastro junto ao governo, nem mesmo participar do CadÚnico para usufruir do programa.

Contudo, aqui entra a questão abordada inicialmente neste artigo, sobre ter um orçamento estabilizado. Isso porque, mesmo com o Casa Verde e Amarela, o pedido pode ser recusado pelo banco se os analistas entenderem que a família não conseguiria arcar com os custos da parcela.

Para chegar ao veredito, as construtoras vão solicitar de você, no mínimo, os documentos pessoais e os comprovantes de renda dos integrantes da família, para ver se o Casa Verde e Amarela pode ser acionado.

Além disso, por meio de uma leitura interna, a instituição vai consultar a situação financeira da família (se existem dívidas) e analisar se existem condições para quitar o financiamento.