4 formas de ganhar dinheiro com o setor imobiliário

Por conta do ruim histórico de inflação do Brasil, as pessoas passaram a ter uma cultura de renda imobiliária muito forte. Em suma, não é a toa que tantos adultos, em especial os mais velhos, defendem a propriedade imobilizada em relação a outros ativos do universo de investimentos.

Isso acontece porque, de fato, os ativos reais como os imóveis, são capazes de proteger com eficiência, o investidor da perda de valor do dinheiro pela inflação. Por isso, vale a pena conferir algumas das opções disponíveis de renda imobiliária no mercado, para descobrir quais as mais vantajosas.

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O que é renda imobiliária?

A renda imobiliária é todo ganho auferido pela exploração de propriedades imobiliárias no mercado. Por um lado, esse rendimento pode ocorrer pela valorização do imóvel, mas uma grande parte dos investidores desejam o mesmo rendimento advindo do fluxo de caixa das propriedades.

Em outras palavras, a valorização do imóvel é muito importante. Entretanto, grande parte dos investidores em imóveis também procuram fluxos de renda gerados por meio da exploração dessas propriedades. Através do recebimento de aluguéis periódicos, por exemplo.

Porém, é necessário dizer que ainda há muitas ineficiências na maioria dos negócios feitos por investidores que procuram rendam com imóveis. Afinal de conta, os custos em geral são altos, envolvendo:

Pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
Despesas de escritura de imóveis em cartório de notas;
Despesas de registro dos imóveis em cartório imobiliário;
Imposto de renda (IR) sobre o recebimento dos aluguéis;
Ganho de capital na venda dos imóveis.

Por conta dos custos altos, vale a pena conhecer outras formas de conseguir rendas imobiliárias além da alternativa mais tradicional, de compra e aluguel de imóveis no mercado. Dessa forma, o investidor poderá avaliar com mais afinco as melhores opções para ter o seu rendimento.

Tipos de rendas imobiliárias

Como já foi citado acima, há diferentes tipos de rendas imobiliárias. Muitas são as tipologias de propriedades disponíveis no mercado, e formas diferentes de estruturá-los. Existem imóveis de diferentes nichos, por exemplo:

Residências familiares;
Galpões logísticos;
Lajes corporativas;
Shoppings centers;
Escolas e faculdades;
Terrenos florestais;
Data centers;
Hotéis e resorts;
Hospitais;
Fazendas;
Cemitérios.

Embora não sejam muito conhecidos, há diferentes tipos de exploração de propriedades imobiliárias. Em suma, as opções mais comuns vão de imóveis residenciais e de lajes corporativas até data centers e cemitérios.

Existem também, as diferentes formas de estruturar a exploração dessas propriedades. É dito isso, pois os rendimentos imobiliários podem ser adquiridos não só por uma pessoa física, mas também por holdings ou por fundos de investimentos. Abaixo, confira as principais formas de conseguir renda imobiliária no mercado.

1 - Rendimento de aluguel de imóveis próprios

O primeiro, e mais conhecido meio de conseguir rendimento de propriedades é através do rendimento de aluguel de imóveis próprios. Para isso, a pessoa precisa adquirir uma propriedade comercial, e a disponibiliza no mercado para aluguel.

Em geral, esse tipo de rendimento imobiliário envolve propriedades comerciais de rua ou então salas em prédios corporativos. Além disso, é muito frequente o aluguel de imóveis residenciais, como casas e apartamentos.

E embora seja o mais comum, é necessário destacar que o rendimento de aluguel de imóveis próprios não é o mais atrativo, e muito menos, o mais fácil de ser feito. Afinal de contas, há várias desvantagens, como:

Alta necessidade de recursos para a compra dos imóveis por inteiro;
Custos elevados na transferência, registro e operacionalização da propriedade;
Risco do rendimento acabar por completo, caso o inquilino se retire do imóvel;
Alíquotas mais altas no imposto de renda do aluguel e sobre o ganho de capital;
Maior envolvimento do proprietário na administração da propriedade;
Rentabilidade financeira inferior em relação às outras rendas imobiliárias.

Como foi exposto, há várias desvantagens no caso da renda imobiliária de aluguel de imóveis comerciais e residenciais pela pessoa física. No caso, os pontos negativos poderiam até se justificar, no caso de uma rentabilidade financeira superior.

Entretanto, essa não é a realidade, já que esse tipo de renda imobiliária em geral é aquela que oferta a menor remuneração ao investidor. Na prática, os aluguéis residenciais costumam ficar perto de 0,3% do valor da propriedade, enquanto os comerciais chegam, a no máximo 0,5%.

2 - Rendimentos de compra e venda de imóveis

Outra forma que alguns investidores usam para conseguir renda imobiliária é através da compra e venda de imóveis ao longo do tempo. Nesse caso, o maior interesse é na valorização da propriedade, e não nos seus rendimentos periódicos.

Dessa forma, o investidor que usa esse tipo de renda imobiliária costuma auferir os seus ganhos de uma vez só, no momento da alienação. Afinal, espera-se que o valor de venda, descontado das despesas, seja maior que o da aquisição.

Em alguns casos, esse tipo de rendimento imobiliário pode ser muito atrativo, sobretudo se o investidor tiver uma boa rede de relacionamento, com a qual possa encontrar oportunidades. Além disso, bons negócios podem surgir se o investidor ainda tenha capacidade de restaurar ou desenvolver o imóvel antes de aliená-lo no mercado.

Entretanto, é necessário reconhecer que esses pontos não são possíveis de serem aplicados por qualquer investidor. Ainda, nem todos tem disponibilidade para gastar tanto tempo buscando oportunidades de investimento como essas.

3 - Rendimentos de fundos imobiliários

A melhor e mais simples forma de conseguir renda imobiliária é por meio dos rendimentos de fundos imobiliários (FIIs). Diferente das opções mais conhecidas, de compra de propriedades diretamente no mercado, essa opção envolve o investimento por meio da bolsa de valores.

É dito isso, pois assim como as ações de empresas de capital aberto, o investimento nos fundos imobiliários é feito por meio da bolsa. Na prática, o investidor consegue cotas desses FIIs, se torna cotista, e tem direito ao recebimento de proventos.

Os rendimentos são normalmente distribuídos pelos fundos imobiliários mensalmente, e caem na conta da corretora de valores do investidor. A origem desse recurso também vem de operações imobiliárias. No caso dos fundos imobiliários, há duas principais vertentes:

Fundos de tijolo: tem imóveis e exploram o aluguel deles no mercado;
Fundos de papel: conseguem renda por meio de crédito com lastro imobiliário.

Quando o investidor consegue uma cota de um fundo imobiliário, ele começa a ser dono de uma pequena fração de um imóvel ou de um título de crédito imobiliário. Dessa forma, passa a ganhar os rendimentos dos investimentos ao longo do tempo.

Ademais, as vantagens da renda imobiliária dos FIIs são várias. Entre elas estão:

Rendimento financeiro superior;
Baixo custo (cotas na faixa dos 100 reais);
Alta facilidade de diversificação do investimento;
Alta liquidez financeira, no caso de necessidade dos recursos;
Maior previsibilidade de receitas, por conta do maior número de inquilinos;

4 - Rendimentos de REITs

Por fim, outra opção de renda imobiliária para uma carteira de investimento é o rendimento de REITs, os Real Estate Investment Trust, do mercado acionário norte-americano.

Além de ser uma forma de renda imobiliária, esse tipo de investimento ainda permite uma diversificação geográfica para o investidor. Afinal, os rendimentos virão por meio do investimento no exterior.

Ademais, os REITs tem uma atuação no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Inclusive, em segmentos pouco explorados no Brasil, como os de data-center, de abrigo de idosos e de torres de transmissão de dados.

Dessa forma, o investidor do Brasil que tem esse investimento, é capaz de atrelar parte do seu rendimento de imóveis a novos segmentos e à maior economia do mundo. Ademais, outras vantagens são: