Como encontrar Fundos Imobiliários baratos para investir hoje?

Devido ao fato de apresentar uma menor volatilidade em relação às ações e outros ativos, é muito comum que os investidores se questionem se as cotações dos Fundos Imobiliários (FIIs) refletem o valor justo, ou estão baratos/caros para comprar.

Como se tratam de ativos de Renda Variável, os FIIs também apresentam oscilações de preços por várias razões. Uma dessas oscilações que marcou os FIIs foi o começo das discussões sobre a reforma tributária no Congresso.

Ademais, outros fatores como a taxa de juros, a imprevisibilidade da Bolsa e outras questões do mercado podem mexer com os preços. Diante disso, nesse artigo, vamos te apresentar quais recursos os analistas de mercado usam para descobrir se um FII está barato, e se é um bom momento para investir.

Como analisar Fundos Imobiliários (FIIs)?

De cara, é necessário compreender quais são os principais fatores que entram na análise de um Fundo Imobiliário, em termos gerais de qualidade. Em suma, diversos FIIs do mercado, na composição de um portfólio com esses ativos.

Quando se fala em investimentos para longo prazo, isso, é, usar os FIIs como meio de construção de patrimônio e recebimento de renda passiva, os principais itens para análise são os descritos a seguir.

O que analisar?

Abaixo, confira 12 pontos importantes que você precisa analisar:

1. Governança: aspectos gerais de qualidade e histórico da administração do Fundo.
2. Política de investimento e regulamento: documentos que administram a estratégia do FII e o trabalho do gestor.
3. Diversificação da carteira: independente do tipo de FII (tijolo, papel ou híbrido), é importante diversificar o patrimônio.
4. Localização e qualidade dos imóveis: no caso dos FIIs de tijolo, os imóveis bem localizados e estruturados atraem mais interessados.
5. Inquilinos e contratos: entram na análise também quem são os inquilinos dos imóveis e o tipo de contrato com o administrador, assim como a sua duração.
6. Vacância e ocupação: índices que possibilitem ver se os imóveis estão ocupados física e financeiramente.
7. Patrimônio líquido: permite identificar a relevância do FII para o mercado no qual está inserido.
8. Rendimentos e Yield: política, frequência e constância da distribuição de proventos entre os cotistas, além da proporção em relação ao valor investido.
9. Valorização incluindo os proventos: o quanto o Fundo se valorizou quando somado aos dividendos distribuídos.
10. Liquidez: o quão fácil é comprar e vender as cotas na Bolsa. Para isso, observa-se o volume de negociação.
11. P/VP: divisão do preço da cota pelo valor patrimonial.
12. Reputação do FII: imagem do FII e dos gestores no mercado. Aqui, é importante tomar cuidado para não tomar decisões ou seguir o comportamento de manada com essas informações.

Ademais, é importante citar que nenhum desses indicadores deve ser usado isoladamente, como forma de escolher o melhor FII para investir. Ou seja, a análise de um ativo financeiro deve ser composta de diversos olhares a fim de descobrir as suas forças e fraquezas, assim como os fatores que justificam ou inviabilizam o investimento.

Como saber se um Fundo Imobiliário está barato?

Para intensificar a sua análise, e descobrir os Fundos Imobiliários mais baratos do mercado, é necessário se debruçar no estudo do P/VP. Ao montar uma carteira de FIIs recomendados, os especialistas estudam também como está o múltiplo.

A fórmula do indicador é:

VP = Patrimônio líquido / número de cotas

Logo, P/VP = Preço da cota / VP

Em resumo, o P/VP mostra o quanto o mercado se dispõe a pagar pelo patrimônio líquido do Fundo.

Como analisar o P/VP dos Fundos Imobiliários?

Assim que você estiver com o resultado em mãos, é chegada a hora de interpretar os mesmos. Por exemplo: se um FII tem uma cotação de R$ 85 e o Valor Patrimonial por cota de R$ 100, então o P/VP é igual a 0,85.

A interpretação adotada no mercado é que a cota do FII está em negociação no mercado com um "desconto patrimonial" de 15%. O contrário também é real. Se o P/VP tiver resultado em 1,15. Então, o preço do FII está com o "acréscimo patrimonial" em seu patrimônio.

Como o preço das cotas muda todos os dias, enquanto o Valor Patrimonial é extraído de um balanço passado (que acontece uma vez por ano), o P/VP também pode representar qual é a estimativa dos investidores quanto ao futuro. Com isso:

Sendo assim, o ideal é procurar pelos FIIs que estejam descontados em relação ao seu valor patrimonial.

É importante frisar, que nenhum indicador deve ser usado de forma isolada. Portanto, o P/VP sozinho não diz se o FII está mesmo barato ou não.

Com isso, se há uma distância entre o Valor Patrimonial e o preço da cota, pode-se investigar outros fatores que levaram a isso, tais como:

• Vacância alta;
• Novas incorporações, cisão ou emissão de cotas;
• Problemas de governança nos FIIs;
• Má administração ou denúncias;
• Alterações na legislação e/ou tributação;
• Rumores ou notícias de mercado;
• Afastamento dos investidores dos ativos de risco;
• Demais itens citados na primeira seção do artigo.

Ademais, é necessário ressaltar que os FIIs integram um contexto econômico. Com isso, na análise do P/VP, em certo momento, os Fundos Imobiliários podem estar com um prêmio em relação com os ativos de menor risco, justamente porque a sua rentabilidade vai estar acima dos títulos públicos. Então, essa relação precisa existir com prêmio, e não com desconto.

Além disso, compreenda que há uma diferença entre o valor de patrimonial, valor de mercado e o valor justo. O primeiro se refere a uma leitura do passado, já que o valor lançado no balanço do FII e feito uma vez por ano.

O segundo diz respeito ao presente, já que é calculado pelo número de cotas vezes o valor de cada uma. Por fim, o valor justo inclui a estudo de todos os fundamentos e estimativas em relação ao ativo e não somente a interpretação de um múltiplo.

Como investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?

Por fim, para investir nos Fundos Imobiliários, o procedimento é muito fácil. Após analisar e decidir em quais FIIs você quer investir, siga os passo abaixo:

1. Abra conta em uma corretora: para comprar FIIs, você necessita de um cadastro ativo em uma corretora de valores.
2. Procure o FII escolhido: assim que tiver o login na plataforma da corretora, busque o Fundo usando o código de negociação.
3. Configure o investimento: feito isso, escolha o número de cotas que quiser, confira o valor final da ordem e confirme a aplicação.
4. Reinvista os dividendos: um dos melhores jeitos de elevar os seus ganhos no longo prazo, é reinvestir os proventos recebidos mensalmente.