O aumento dos investimentos em fundos imobiliários vem crescendo e se popularizando cada vez mais no Brasil. Não é para menos, pois, trata-se de uma maneira muito simples e barata para a aplicação do dinheiro. Esse tipo de aplicação é negociada na B3 e segundo a Reuters, está perto de atingir a marca de 1 milhão de cotistas, em movimento apoiado principalmente pela queda estrutural das taxas de juros no país, que tem ancorado a migração de recursos de aplicações financeiras atreladas à taxa Selic para renda variável. Mas será que vale a pena investir em Fundos Imobiliários? É o que você irá descobrir neste artigo.

O que são os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII)?

Antes de mais nada, precisamos entender o que são os fundos de Investimentos Imobiliários, para depois, sabermos se vale ou não investir neles. Muito bem, um fundo imobiliário é uma espécie de condomínio de investidores. Os recurosos reunidos serão aplicados em conjunto por esses investidores no mercado imobiliário. O dinheiro tradicionalmente é utilizado na aquisição ou construção de imóveis, que depois serão locados ou arrendados. Assim, o valor arrecadados nessas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

Devemos salientar que o gestor do fundo será responsável pelas decisões que envolvem o dinheiro investido por todos participantes. Etretanto, é preciso seguir objetivos e políticas pre-definidos. Apesar de ser um bom tipo de investimento, nem sempre se torna um negócio bem-sucedido. Isso vai depender do fundo em que o investidor aplicou seu dinheiro.

A soma de todos esses recursos que formam o patrimônio, são divididas em cotas, ou seja, quem faz o investimento no fundo, está comprando cotas. Além disso, deve-se entender que apenas o proprietário do imóvel tem direito real sobre o empreendimento, ficando fora da alçada dos cotistas. Entretanto, o proprietário também não responde pessoalmente por obrigações relacionadas ao imóvel. Quem faz isso é o administrador, instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira.

Os Fundos Imobiliários são investimentos de renda fixa ou variável?

Os fundos imobiliários não podem ser considerados um investimento de renda fixa, isso porque, não há garantia nos rendimentos em longo prazo, pois, podem ocorrer problemas, como os inquilinos deixarem de pagar aluguel ou o imóvel ficar desocupado. Além disso, as cotas podem oscilar na Bolsa, muitas vezes, até mais que as ações. Isso se deve muitas vezes as condições do mercado ou a gestão da carteira. Não é possível ter certeza de qual será a condição de retorno de um fundo imobiliário desde o início do investimento, como é o caso dos papéis de renda fixa.

Os fundos imobiliários são classificados por grupos

Os fundos imobiliários podem ser classificados em grupos diferentes e mais abaixo você confere alguns deles:

Fundos de tijolo (ou de renda)

Esse grupo são de fundos que investem em imóveis reais. Os recurosos o dinheiro acaba vindo de aluguéis. Alguns desses fundos aplicam os recursos em diversos empreendimentos de diversas regiões, enquanto outros preferems e concentrar apenas em um imóvel. Esses empreendimentos podem ser escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há os que, fazem um mix de tudo na carteira.

Fundos de papel (ou de recebíveis)

Esse grupo compra títulos que estão ligados ao mercado imobiliário, ao invés de investir em imóveis reais. Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.

Fundos híbridos

Esse grupo de fundos preferem fazer uma mescla na carteira, investindo tanto em papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e entre outros), quanto investimentos em imóveis diretamente.

Qual o valor mínimo para investir em fundos imobiliários?

Antes de saber o valor mínimo para investir em fundos imobiliários, você deve saber que as cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na Bolsa de Valores. Entretanto, nem todos são listados no pregão. Desta forma, esses fundos não listados precisam ser ser negociados diretamente entre os investidores, tornando o processo mais complicado.

Quanto ao valor mínimo para investir em fundos, na bolsa é possível iniciar um investimento com menos de R$ 100. Nesse caso, quando se compra uma cota única, lembra muito o mercado fracionário de ações, onde é possível fazer a compra de uma quantidade pequena de papéis.

Quais as taxas e custos?

Para investir em fundos podem haver dois tipos de custos para o investidor. Primeiro que uma taxa de taxa de administração dessas carteiras deve ser paga. Também pode haver uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo.

Outro tipo de custo é a taxa de corretagem, o custo das negociações de cotas. Ocorre d eforma parecida quando se negocia ações na Bolsa de Valores.

Rendimentos e tributação

Por lei, a distribuição periódica de rendimentos é obrigatória. Desta forma, os rendimentos devem ser distribuidos no mínimo, uma vez por semestre. Entretanto, muitos fundos imobiliários pagam mensalmente os investidores.

O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.

Quanto à tributação, parte do rendimento obtido é isenta de Imposto de Renda. O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que:

1. O cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo;

2. O fundo tiver no mínimo 50 cotistas;

3. as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

O ganho capital obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20%.

Vale a pena investir em fundos imobiliários?

Mesmo sendo acompanhados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3, ainda sim existe um certo risco neste tip ode investimento. Por exemplo, uma crise econômica pode fazer com que a ocupação de imóveis do fundo diminua, resultando também na diminuição dos periódicos com aluguéis. A mesma situação pode causar ainda uma redução do valor de avaliação dos imóveis em geral, com impacto sobre as cotas do fundo. Mas será que vale a pena investir em Fundos imobiliários?

Bem, esse tipo de investimento, como qualquer outro, possui suas vantagens e desvantagens. Uma das principais vantagens desse tipo de aplicação, é que quem decide onde será aplicado o dinheiro é a gestão especializada que faz diversas anaálises e observa os critérios. Isso pode ser bem complicado para investidores iniciantes. Uma das desvantagens é que mesmo os investidores mais experientes, não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, porque esse é o papel do gestor.

Mais uma vantagem já mencionada neste artigo, é que pode-se iniciar investimentos nos fundos imobiliários com menos de R$ 100. Dependendo do valor do imóvel, o rendimento pode chegar a uma boa quantia. Outro ponto positivo é que o investimento nessas fundos é fracionável, sendo assim, o investidor pode vender uma parte das suas cotas quando precisar.

Outro fato interessante é que o investidor que aplia seu dinheiro em fundos, não precisa se preocupar com burocracias relacionadas ao imóvel, pois, fica tudo por conta do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

Então, está pensando em investir em fundos imobiliários?