Você sabia que é possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, em vez de imóveis físicos, e com algumas vantagens? Os Fundos Imobiliários vêm sendo descobertos pelos investidores brasileiros, e o número de carteiras vem apresentando crescimento significativo a cada ano. Os FIIs se tornaram o "investimento da moda", sendo considerado uma opção barata e simples de aplicação.

Por isso, vamos explicar a você neste artigo tudo o que você precisa saber sobre os Fundos Imobiliários. Você pode se surpreender.

O que são os Fundos Imobiliários?

Um fundo imobiliário é uma espécie de "condomínio" de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados no mercado de forma conjunta no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro em questão seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. Sendo assim, os ganhos obtidos com estas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

Embora muitos fundos imobiliários realizem uma distribuição de regular de rendimentos mensais, algo semelhante ao funcionamento de alguns títulos públicos (que pagam juros semestrais). Entretanto, os fundos imobiliários não são considerados como de renda fixa. Há duas razões principais para isso.

  • A primeira é que não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, já que inquilinos podem deixar de pagar o aluguel ou um imóvel pode acabar desocupando.
  • A segunda é que as cotas oscilam na Bolsa, isso mesmo, eles são negociados na B3 e às vezes tanto quanto uma ação, por conta de fatores como condições do mercado ou gestão da carteira, podem variar. Assim, não é possível prever no longo prazo qual será a condição de retorno de um fundo imobiliário, como acontece na renda fixa.
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Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Antes de explicar tudo para você sobre o funcionamento dos fundos, é necessário explicar alguns aspectos que tem relação direta com eles. São os seguintes:

Ticker: Código de identificação dos fundos imobiliários no pregão. Este código é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11). Caso o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, haverá ainda mais a letra B no final (XXXX11B).

Portfólio: Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes:

  1. Fundos de Tijolo (ou renda): São os que investem em ativos reais - ou seja, em imóveis de fato. Esses são os que costumam ganhar com aluguéis. Alguns se focam em determinados tipos de empreendimentos - como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há os que, fazem um mix de tudo na carteira.
  2. Fundos de Papel: Esses fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações).
  3. Fundos Híbridos: Estes mesclam, na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos, LCIs, CRIs e entre outros).

Cotas: Forma de divisão do patrimônio dos investidores imobiliários. As cotas são o que o investidor adquire ao comprar em uma destas carteiras. O retorno - seja pela distribuição dos rendimentos, seja pela valorização - é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.

Vale lembrar que as cotas mais populares são negociadas na bolsa de valores. Entretanto, nem todos são listados no pregão. Nesse caso, eles precisam ser negociados diretamente entre os investidores, o que torna o processo um pouco menos simples e com liquidez menor.

Valor mínimo: Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota, e com isso, com quantias inferiores a R$100,00.

Custos: Há dois custos em que o investidor pode estar sujeito ao investir nesta plataforma. Primeiro, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão. Depois, pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho ficará com o gestor.

Ainda há outros aspectos sobre os fundos imobiliários, como tributação, por exemplo.

Quais os rendimentos dos fundos imobiliários?

O mais conhecido é o rendimento através da distribuição periódica de rendimentos. Por lei, eles são obrigados a distribuir os rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. Entretanto, a maioria realiza pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente.

O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

*Desenvolvimento para renda: Estes fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou de construção.

*Desenvolvimento para venda: Aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.

*Renda: Neste caso, os fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, também visando gerar renda com locação ou arrendamento deles.

*Títulos e valores imobiliários: Fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), sempre ligados ao mercado imobiliário.

*Híbridos: Fundos com estratégia de investimento que não se concentra particularmente em nenhuma das estratégias anteriores.

Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários

Contar com a gestão de um profissional especializado, que decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises, é uma das principais vantagens de um fundo imobiliário. Para um pequeno investidor, fazer isso por conta própria pode ser penoso.

Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.